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서울 송파구의 한 부동산에 인근 아파트 월세·전세·매매 매물 안내문 [뉴스1]



올해 서울 아파트 가격은 초강력 규제들에도 불구하고 큰 폭으로 상승했다. 신고가 거래가 이어졌고, 수도권과 지방과의 양극화는 더욱 심화한 모습이다.

내년에도 공급 부족 현상이 이어지면 서울을 포함한 수도권의 집값은 계속해서 강세가 이어질 것이라는 전망도 나온다.
다만 정부와 여당이 살짝 내려놓은 세제 개편이 수면 위로 떠오른다면 주택시장의 메가톤급 변수 바다이야기꽁머니 로 작용할 것으로 예상된다.


규제 확대에 전월세도 불안
14일 업계에 따르면 최근 부동산 전문 연구기관이 내놓은 내년도 서울 등 수도권 집값은 올해보다 소폭 상승할 것으로 보는 예상이 많았다.

전국 기준으로는 보합 내지 하락이 예상되지만, 바다이야기하는법 서울을 비롯한 수도권은 2% 수준의 상승세가 이어질 것이라는 전망이다.
공급 물량 감소와 금리 인하 가능성도 집값 상승 전망의 근거로 꼽힌다.
부동산R114에 따르면 아파트 입주 물량은 전국 기준 올해 27만8000가구에서 내년에는 21만가구로 24.4% 감소한다. 특히 서울은 올해 4만2684가구에서 내년에는 2만90 바다이야기오리지널 88가구로 32% 가까이 줄어든다.
정부가 9·7공급대책에 이어 연내 추가 공급대책도 예고했지만, 실제 주택 입주까지는 장시간이 걸리는 만큼 매수 심리를 진정시킬 수 있을지는 미지수다.
다만 정부의 10·15대책으로 토지거래허가구역내 매물이 감소하고, 매수세도 위축된 흐름은 내년에도 이어질 전망이다.
함 릴게임손오공 영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “규제지역 확대 등 수요 억제 정책으로 내년 아파트 시장은 거래량이 올해보다 감소할 것”이라며 “다만 시중의 유동자금이 풍부한 가운데 주택 공급 물량은 감소하는 만큼 수도권 중심으로 가격이 꺾이지 않고 상승세를 유지할 것”으로 내다봤다.
수도권 전월세 시장은 더 불안해질 수 있다는 우려가 대세다. 토지거래허 릴게임5만 가구역내 갱신 계약 증가로 신규 전월세 물건이 감소하는 반면, 유입을 희망하는 수요들은 여전해 전셋값이 오를 수 있다는 예상이다.
부동산R114 윤지해 리서치랩장은 “6·27에 이어 10·15대책 등 대출 규제로 기존 주택 소유자들의 갈아타기와 상향 이동이 어렵게 되면서 전세 수요가 늘어날 수밖에 없다”며 “내년 신규 입주 물량도 줄어드는 만큼 전월세 가격 상승이 불가피할 것”이라고 말했다.


미궁 속 세제개편 내년 초대형 잠재 변수





서울 성동구 아파트 단지 전경 [연합뉴스]



물론 내년에도 집값 상승세가 지속될지 여부는 불투명하다. 현재 지방선거를 앞두고 수면 아래에 있는 세제개편이 가장 큰 복병 중 하나다.

내년 5월 9일까지인 다주택자 양도소득세 중과 유예가 중단된다면 내년 초부터 서울과 경기 12곳 등 조정대상지역을 중심으로 매물이 늘어날 수 있다는 예상도 나온다.
특히 토허구역 확대로 주택 매도에 제약이 많고 임차인이 있는 경우에는 당장 팔기도 어려워지면서 시세보다 싼 급매물이 출현할 가능성도 제기된다.
우병탁 신한은행 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “양도세 중과가 다시 유예된다면 별다른 영향이 없겠지만, 중과가 다시 시행되면 주택 매도 계획이 있는 다주택자 가운데 일부는 중과가 되기 전에 집을 팔려고 할 것”이라며 “주택 수를 줄이기 위해 비규제지역의 주택을 먼저 매도할 경우 비규제지역 시장에도 영향이 있을 것”이라고 분석했다.
여기에 10·15대책에서 ‘합리화 방안을 마련한다’는 방향성만 언급된 보유세 등 부동산 세제 개편은 초대형 긴장 요소로 거론된다.
시장에선 다주택자와 고가주택의 보유세가 강화될 것으로 예상하는 가운데, 내년 6월 지방선거 이후 세제 개편 논의가 본격화할 경우 매매는 물론 전월세 시장에도 영향을 미칠 수밖에 없을 것도 보고있다.
금융자산의 부동산 유입도 지켜봐야 할 변수로 꼽힌다. 최근 주식·코인 등 금융자산이 급등하면서 결국 금융시장에서 번 돈이 ‘안전자산’인 부동산으로 흘러가 집값 상승으로 이어질 가능성이 크다는 예상이다.
실제 국토교통부가 국회에 제출한 주택구입 자금조달계획서 분석 자료에 따르면 지난 6~9월 주식·채권 매각 대금으로 부동산 매입자금을 충당한 규모는 1조7167억원으로 2년 전(7240억원)의 2배가 넘은 것으로 집계됐다.